Покупка и продажа недвижимости

Собираясь обменять квартиру, следует иметь в виду тот факт, что большинство сделок с недвижимостью производится сегодня через куплю-продажу.

С использованием в процедуре обмена сделок купли-продажи можно сначала найти покупателя на квартиру, и с учетом получаемых от него денежных средств подобрать себе хороший вариант нового жилья. Стоимость Вашего нового жилья в этом случае обычно не превышает стоимости продаваемого, а если у Вас имеются необходимые средства на доплату, то можно произвести обмен на более просторную и качественную жилую площадь. В случае же более высокой стоимости Вашей квартиры возможно рассмотреть вариант, когда доплату произведут, наоборот, Вам.

Прямой обмен, или выражаясь юридическим языком, мена квартиры – намного более сложная и длительная сделка, ведь для ее реализации необходимо, чтобы участников полностью устраивали по параметрам предлагаемые им жилые помещения. И если в цепочке обмена квартиры находятся несколько квартир, то сложность удовлетворения всех запросов владельцев возрастает в несколько раз. Именно по этой причине подобные сделки находят весьма ограниченной применение в риэлторской практике, а абсолютное большинство совершаемых сделок – это сделки альтернативные.

Технология проведения альтернативной сделки заключается в том, что обмениваемая квартира выставляется на продажу. После того, как найден покупатель, готовый приобрести данное жилье, осуществляется подбор устраивающего продавца помещения. И хотя такая схема значительно удобнее непосредственно прямого обмена и позволяет избежать многократного согласования разнообразных пожеланий всех заинтересованных сторон, в ней есть один необходимый момент – среди участников сделки обязательно должен быть один продавец и покупатель со свободными денежными средствами. Но подобрать таких участников намного легче, чем строить многоходовые комбинации с прямыми обменами.

Поскольку к участию в такой сделке допускаются только приватизированные квартиры, оформление перехода права собственности происходит на основании заключаемых договоров купли-продажи, а проведение сделки не отличается от обычных сделок купли и продажи недвижимости, только, по общему правилу, совершаемых одновременно. Неоценимую помощь в проведении такой сделки Вам может оказать квалифицированный риэлтор надежного агентства недвижимости.

Стоит упомянуть еще одно важное отличие и преимущество альтернативных схем обмена квартир. В случае отказа одного из участников альтернативной сделки или выявления юридических фактов, препятствующих совершению сделки со стороны одного из участвующих жилых помещений, можно достаточно безболезненно найти замену. В случае же прямого обмена выпадение одного из элементов выстроенной цепочки практически всегда приводит к распаду всей схемы. 

Поскольку юридическое оформление обмена квартир осуществляется путем заключения договоров купли-продажи либо договора мены квартиры (а к договорам мены по действующему законодательству применяются все основные правила купли-продажи), полный пакет документов для мены полностью соответствует пакету документов, необходимых для продажи жилого помещения. Фактически и все остальные юридические аспекты для двух этих форм договоров одинаковы: процесс составления и подписания договоров, возможные требуемые постановления органов опеки или медицинские заключения, порядок и сроки государственной регистрации, порядок налогообложения.

После согласования сделки и полной юридической проверки жилых помещений, подготовки необходимых документов и, собственно, совершения самой сделки происходят взаиморасчеты сторон и подача подписанных договоров купли-продажи на государственную регистрацию. Полным завершением сделки считается получение зарегистрированных в реестре документов, физического освобождения и приема-передачи обмениваемых жилых помещений.

Подводя итоги, стоит рекомендовать желающим обменять квартиру, осуществить съезд или разъезд, основное внимание обратить на альтернативные сделки.
Мену же ввиду ее крайнего неудобства можно рассматривать в каких-то определенных, редких случаях, например, в случае, когда обмен квартир осуществляют родственники.